節税対策！知っておきたい外壁塗装の減価償却について
アパートなどの建物を所有していると、様々な劣化症状にメンテナンスしながら対応していく必要があります。
メンテナンスの種類は目的によってことなりますが、その中で外壁塗装は「建物の保護」「美観」「資産価値の向上」といった役割があります。しかし戸建てと違いアパートなど建物の規模が大きくなると、メンテナンス費用は高額になります。この工事費用をどのように経費処理をするかによって支払う税金の額も変わってきます。
建物のメンテナンスを行った場合の費用計上の方法は以下の二つに分けることができます。
・修繕費：建物の維持、管理、あるいは原状回復を目的とするもの
・資本的支出：建物の価値や性能、耐久性を向上させることを目的とするもの
事業用の建物の場合、外壁塗装にかかった費用は確定申告をする必要があります。
外壁塗装は建物の維持を目的として行われるため、修繕費として認められる場合が多くなります。
ただし、工事の内容や目的によっては修繕費として認められないこともあります。
修繕費
修繕費としてみなされるのは、建物の維持や建物回復のための修繕の場合です。
主な施工内容
・外観にひび割れができてしまった場合の補修
・雨漏りの修理
・建物を維持するための外壁塗装
・災害などで損害を受けた部分の補修
修繕費として認められる工事は、「修理、改良等がおおむね3年以内の期間を周期として行われること」「修理、改良等のために要した金額が20万円に満たない場合」であれば修繕費として認められる可能性があります。
※工事の金額や目的だけではわからない場合もありますので、事前に税理士などの専門家に相談しておくことをお勧めいたします。
資本的支出（減価償却）
減価償却は、費用を耐用年数に応じて各年度に分割し、経費として計上する会計処理のことを指します。
減価償却とみなされるのは、目的が建物の価値を高めるための工事の場合です。
主な施工内容
・耐用年数が長い塗料を使用した外壁塗装工事
・建物のそのものの価値を高めるための塗装
・外壁のデザインを変える塗装
※減価償却をする際、基準となるのが法定耐用年数です。塗料の耐用年数とは異なり、法律に基づいて決められた減価償却期間を用いて計算されます。
《減価償却費》
例えば・・・
1000万円をかけてアパートの屋根、外壁塗装をしました。
その際、屋根、外壁塗装費用として塗装工事代1000万円は建物の価値を高めるためにかかった費用なので「資本的支出」ということで「減価償却」という経費にすることができます。
外壁塗装費用×償却率＝１年間の減価償却費（※2007年4月1日以降取得した減価償却資産の場合）
法定耐用年数が22年であれば償却率は0.046になりますので計算式にあてはめると
1000万円×0.046＝46万円
外壁塗装に1000万円かかり、法定耐用年数が22年であれば46万円が年間の減価償却費として経費に計上される形となります。
中古物件の場合
新規事業立ち上げのために中古物件を購入し、外壁塗装を行う場合
この場合の外壁塗装は、維持管理や外壁を綺麗にするとして考えられることから修繕費として計上されます。
しかし、新規事業用に購入した中古物件の外壁塗装にかかる費用は、取得価格としてみなされるため減価償却として処理をすることができます。
理由としては、事業用として中古物件を購入した際に要した費用（購入代価）であるとみなされることが挙げられるからです。よって、中古物件を購入する場合は減価償却での計上も検討されるとよいでしょう。
節税効果が期待できるのは減価償却？？
修繕費として計上した場合は、一時的な節税ができます。その年に利益が出た、あるいは利益が見込める場合は修繕費として計上することをおすすめします。ただし、節税できる額には限度があるため、認められずに減価償却となるケースもあります。
減価償却費はそれを計上した各年度の経費として売上から差し引くことができ、減価償却費の分だけ決算書上の利益の額を抑えることができるので節税効果が期待できるというわけです。
減価償却すると数年かけて計上していくため利益が少ない年は翌年に繰り越すことも可能です。つまり臨機応変な対応ができるということです。
減価償却をすることで1年あたりの負担額を少なくできるため、赤字の防止につながります。これから融資を依頼する予定がある場合や収入の変動がある場合には、減価償却で分割して計上したほうがよいでしょう。
減価償却で計上する場合の注意点！
外壁塗装費用を資本的支出として年度ごとに減価償却する方法には注意点もあります。
とくに毎年計上できる減価償却費には、金額の上限が決められている点に注意しましょう。
外壁塗装費用を資本的支出として、年度ごとに減価償却する方法には注意点もあります。特に、毎年計上できる減価償却費には、金額の上限が決められていることには注意しましょう。
経営状態や資産状況、経営計画によっては、減価償却で計上しない方がよい場合もあります。
たとえば、翌年の所得税額を抑えるためには、修繕費として一括計上するほうが節税効果が期待できる場合もあります。
修繕費とみなされる工事を行うべきか、資本的支出に該当する工事をするべきかは税理士の方に相談しながら検討されてください。
まとめ
所有している建物を維持していくために、建物のメンテナンスをすることは大変重要なことです。
メンテナンスの中で外壁塗装は、建物の外観を維持するだけでなく、建物の劣化を防止し保護するためにも重要な工事になります。建物が大きくなれば高額な費用がかかってきます。
この場合、かかった費用をどのように処理するかは所有者にとって大きな問題で処理方法によっては節税にもつながります。
建物の工事にかかる費用は
①修繕費
②資本的支出
として計上し減価償却を行う方法の2つがあります。
一般的に外壁塗装は建物の維持を目的に行われるので修繕費として費用計上します。費用を一括で計上できるため、利益が出た、または利益が見込める年であれば修繕費で計上されることをおすすめします。
この場合一時的な節税ができますが、決算上不利になることもありますので注意が必要です。
減価償却すると数年かけて計上するため利益が少ない年には翌年に繰り越すといった臨機応変な対応が出来ます。
経営状態に合わせて外壁塗装の目的を決めることが必要です。
現在の状況と将来の計画を想定したうえで修繕費と資本的支出を使い分け、より節税効果の高い経費計上を検討されることをおすすめします。
